Ein erheblicher Anteil der Bevölkerung in Deutschland besitzt Immobilieneigentum, mit wachsender Tendenz, wegen historisch niedriger Zinsen, die Bauen oder den Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung erschwinglicher machen. Gleichzeitig, ebenfalls aufgrund geringer Zinsen, lohnt Sparen für viele derzeit nicht und sie investieren lieber in „Betoneigentum“. Nicht wenige gelangen in ihrem Leben sogar zu einem erheblichen Grundvermögen. In einem fortgeschritten Lebensalter taucht dann nicht selten die Frage auf, ob dieses Grundvermögen oder Teile davon schon zu Lebzeiten auf das eigene Kind bzw. die Kinder übertragen werden sollen. Mit der guten Absicht verbindet sich aber zumeist regelmäßig auch der Wunsch, weiterhin Zugriff auf das Grundvermögen zu haben, sei es, das bisher genutzte Einfamilienhaus oder die Wohnung auch weiterhin selbst bewohnen oder Miete gerieren zu können. Mitunter steckt hinter diesen Wünschen auch eine schlichte wirtschaftliche Notwendigkeit, weil das Wohnen in den eigenen „vier Wänden“ oder der Bezug von Mieteinnahmen Teil der eigenen Altersvorsorge ist. Überträgt man nun sein Grundvermögen auf die nachfolgende Generation, würde man sich dieser Vorteile ansich begeben. Deshalb wird zwischen Eltern und ihren Kindern, denen Immobilieneigentum überlassen wird, regelmäßig eine fortgesetzte Nutzung vereinbart, so dass die Eltern in ihrem ehemals eigenen Haus oder der Wohnung verbleiben oder weiterhin Mieteinnahmen beziehen können.
Unbedingt notwendig ist allerdings eine Absicherung dieser Nutzungen. Eine bloße Gestattung würde den Eltern eine lediglich ungesicherte Rechtsposition verschaffen und könnte ohne weiteres zum Verlust ihrer Rechte führen, beispielsweise, wenn sich das Kind nach der Überlassung entscheidet, die Immobilie selbst nutzen zu wollen. Die notwendige Absicherung erfolgt in Form eines in das Grundbuch einzutragenden Wohnrechtes oder eines sogenannten Nießbrauches, der ebenfalls in das Grundbuch eingetragen wird. Der Nießbrauch ist ein umfassendes dingliches Recht, das berechtigt, die Nutzungen einer Sache, insbesondere Miet- oder Pachteinnahmen zu ziehen. Daher findet sich in Verträgen, in denen Eltern Immobilienvermögen auf ihre Kinder übertragen, häufig auch eine Vereinbarung über die Bestellung eines Wohnrechtes oder eines Nießbrauches zugunsten der Eltern. Ein in das Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bzw. ein Nießbrauch kann den Überlassern des Grundeigentums nicht einseitig von den neuen Eigentümern entzogen werden. Sollte sich zu einem späteren Zeitpunkt eine Situation ergeben, die ein Festhalten an dem eingetragenen Recht nicht mehr nötig oder wünschenswert erscheinen lässt, können die Berechtigten ihr Recht aufgeben, indem sie diesbezüglich eine Löschungsbewilligung erteilen.
Ungeachtet solcher Sicherungsmaßnahmen ist es aber darüber äußerst sinnvoll, als Überlasser die Möglichkeit zu wahren, das weggegebene Eigentum unter bestimmten Voraussetzungen wieder zurückfordern zu können. Wer kann sich als Eltern schon sicher sein, dass der eigene Nachwuchs entsprechend den erklärten oder auch unerklärten Vorstellungen mit dem überlassenen Vermögen verfährt? Auch das eingetragene Wohnrecht bzw. den Nießrauch kann nicht grundsätzlich verhindern, dass die Immobilie von dem Nachwuchs verkauft oder mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet wird. Grundschuld- bzw. Hypothekengläubiger könnten dann unter bestimmten Voraussetzungen die Zwangsvollstreckung in das Haus oder die Wohnung betreiben, wodurch ein Verlust des eingetragenen Nutzungsrechtes droht. Oder das Kind geht gar in die Insolvenz und die Immobilie wird im Rahmen des Insolvenzverfahrens verwertet. Ebenso wenig entspricht es in der Regel der Vorstellung der Eltern, das überlassene Objekt als Gegenstand einer Vermögensauseinandersetzung im Rahmen eines etwaigen Verfahrens über die Scheidung der Ehe des eigenen Kindes zu sehen. Die Übertragung von Grundeigentum geschieht wohl immer in Zeiten guten Einvernehmens zwischen Eltern und Kindern. Manchmal ändern sich die Zeiten jedoch. Plötzlich zeigt das Kind unerwartete Charakterzüge, wendet sich von den Eltern völlig ab, erbringt vielleicht die fest versprochenen Pflegeleistungen nicht oder nicht mehr. Sofern solche oder andere Verhaltensweisen den charaktergroben Undank aufweisen, können die Eltern eine Immobilienschenkung widerrufen. Ein Rückforderungsrecht besteht darüber hinaus auch für den Fall der Verarmung des Schenkers. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die weggegebene Immobilie nun doch für den eigenen Lebensbedarf benötigt wird oder zur Schaffung von Liquidität verkauft werden muss, kann der Schenker den Gegenstand zurückverlangen. Von Gesetzes wegen gilt insoweit allerdings eine Rückforderungsfrist von 10 Jahren, die indessen vertraglich abbedungen werden kann.
In allen diesen, aber auch anderen Fällen, die konkret vertraglich bestimmt sein müssen, kann sich der Überlasser von Immobilienvermögen ein Rückforderungsrecht einräumen und, ganz wichtig, grundbuchlich in Form einer sogenannten Vormerkung absichern lassen. Das Rückforderungsrecht ist zumeist an eine bestimmte Frist geknüpft, beispielsweise ein halbes Jahr oder ein Jahr, gerechnet vom Zeitpunkt des Bestehens des Rückforderungstatbestandes.
Wer sich entscheidet, Immobilienvermögen auf die nachfolgende Generation zu übertragen, sollte auf jeden Fall, wie in diesem Artikel geschildert, verfahren.
